房屋租赁市场4万亿大蛋糕前景广阔 未来“541”市场格局皱形显

　　从单纯的卖房到涉足产业地产、养老地产等其他领域，在中国房地产发展的近20年时间里，新房一直房企的主角，但随着楼市进入白银时代，开发商开始寻找新的蓝海市场，房屋租赁开始成为了房企们布局未来的重要赛道。

　　房屋租赁市场拥有4万亿大蛋糕

　　我国房屋租赁市场的规模有多大呢？从一组数字对比来看会更明了。

　　据链家研究院院长杨现领介绍，目前中国的租赁市场规模是1.1万亿，而房屋交易额大概是15万亿，这15万亿里包括10万亿的新房和5万亿的二手房，这样算来，租房市场只占比约是7%。其中，北上广深的租金交易额为2500亿，房屋交易额为4.6万亿，比例在5%左右。

　　而美国的租金额规模是5千亿美金，房屋交易规模大概是1万亿美金，1万亿里面美金90%是二手房，10%是新房。租赁与交易二者的比例是50%；而在日本，二者的比例更高，日本的租金规模是8千亿人民币，而房屋交易市场中，商品房开发的交易额仅四五千亿。

　　站在以上数据的基础上，《租赁崛起》这一报告中预测：“2015-2016年中国租赁市场的规模大概在1.1万亿，2020年大概是1.6万亿，2025年大概是2.9万亿，2030年会超过4万亿。”

　　房屋租赁市场政策红利不断

　　近两年来，在去库存和新型城镇化建设的大背景下，房屋租赁市场已经获得较多的政策支持。

　　在2015年发布的《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》中，提出大力推进“购租并举”的思路，租赁市场迎来政策红利。

　　2016年5月4日，国务院总理李克强主持召开国务院常务会议，确定培育和发展住房租赁市场的措施，推进新型城镇化满足群众住房需求。会议指出，实行购租并举，发展住房租赁市场，是深化住房制度改革的重要内容，有利于加快改善居民尤其是新市民住房条件，推动新型城镇化进程。

　　可以看到房屋租赁市场前景日趋明朗，但需要注意的是，目前我国租房市场目前还存在很多问题，供应总量不平衡、供应结构不合理、制度措施不完善，特别是供应主体较为单一等问题。

　　目前，供应总量不平衡主要集中在一线城市；供应结构不合理主要表现在区域错配，也就是一线城市供应不足，而三四线则不存在这样的问题；第三个是人群不匹配，中高收入人群的需求正在上涨，但供给却没有增多，还有一块是针对流动人口的供给。

　　房屋租赁市场将形成“541”市场格局

　　政策红利的支撑、国内租赁市场发展的不足，导致房屋租赁市场发展潜力巨大。近两年，包括自如、you+、魔方公寓等在内的品牌公寓快速发展。未来，租赁市场将形成新的格局。

　　目前，品牌公寓的渗透率还是非常低的。以北京（楼盘）为例，目前大约有120万套的租赁住宅，其中40%是通过中介交易的普通租赁市场；二手房占据市场比例约40%，二房东大量集中在城郊的区域或者低客单价的房屋；业主直租即C2C的市场比例占到10%；另外的10%是包括自如在内的品牌公寓，这类占比非常低。

　　杨现领分析认为，“4411”是目前北京房屋租赁的市场格局，未来会变成“541”的格局，50%机构化的管理，40%租赁市场，还有10%的房屋分享。

　　其中，40%的机构化管理便是房企的机会。但要做好公寓这件事，企业必须首先是个房屋中介公司，其次是一家装修公司，最后还是一个服务公司。这也意味着，要做好机构化管理，房企必须加强自己的运营能力，同时也可以与专业的房屋资产管理公司进行合作。

　　未来的发展方向是二房东市场走向品牌公寓管理规范市场，政策文件叫“发展市场化、规模化、专业化的经营租赁机构”，未来这些机构会成为市场主导性的力量，能占据50%的市场规模。这对于品牌公寓而言，是很重要的发展机会。

　　目前，在品牌公寓市场中有两种模型。第一种是整栋模型，即集中式公寓。比如you+、魔方公寓等，这类公寓通过整租物业装修改造后进行出租。第二种是分散式公寓，如自如、优客、青客等，分散式公寓房源来自于业主，机构收取房屋一般签约3-5年，通过不同程度的装修之后再出租。

　　实际上，整栋式跟分散式两个模式的差异在于：集中式的便于管理，分散式便于获取房源做大规模。具体来看，集中式公寓规模效应临界点相对比较低，做到2万-3万间的时候，会大量分担机构管理成本、后台成本，改善盈利状况。但是，分散式公寓规模效应临界点相对较高。

　　2016-2021年房屋租赁行业深度分析及“十三五”发展规划指导报告分析认为，日本的房地产租赁市场除了做专业托管的企业，最大的其实是三井、住友、三菱等开发商。三井是日本最大的房地产企业，它已经形成一个从开发-商业-建筑-资产管理的产业闭环，所以三井不光是日本最大的开发企业，而是日本最大的二手房中介公司，还是日本最大的物业管理公司。五到十年之后，中国最大的房地产开发企业一定跟这个趋同。