2008年3月上海别墅需求分析

    近三年，上海别墅需求呈持续放大之势，成交量环比增幅连续两年在20%以上，佑威房地产研究中心的数据显示，2005年、2006年、2007年上海的别墅成交量分别为6804栋177.57万平方米、8514栋221.38万平方米、10414栋268.81万平方米。2月26日－3月3日，上海别墅共成交71栋别墅1.70万平方米，环比增长39.34%。随着楼市传统旺季的来临，别墅市场继续升温。
   
    集中成交比例下降
   
    全市成交量的上升还是得益于成交项目的增加。据悉，上上周全市共有36个别墅项目发生交易，比前一周多6个。各别墅项目平均成交2栋别墅472平方米，比前一周上升66平方米。因此，上周（2月26日－3月3日）上海的别墅项目平均销售收入较前一周增长94.54万元，为769.16万元，是同期公寓项目平均收入的1.29倍。
   
    包括南郊别墅、东方庭院、南都白马花园在内的上上周销售前十名的别墅共成交0.94万平方米，较前一周增长了0.23万平方米。例如，闵行的南郊别墅售出5栋1622平方米成交量居于全市首位，南汇的两河流域成交了7栋1552平方米，青浦朱家角的东方庭院成交5栋1139平方米，其余项目成交量均不足1000平方米。值得注意的是：成交量前十的项目占全部别墅总成交量的比重，由前一周的58.20%下滑至55.29%。针对此现象，佑威房地产研究中心主任薛建雄解释到：这是因为别墅市场日渐回暖，更多项目发生交易使得别墅的成交集中度下降。
   
    不过由于缺乏顶端别墅的成交带动，上周别墅成交比例上升，但成交均价出现回落，环比下滑1.81%，为16288元/平方米，套均总价也较前一周周下滑31.64万元，为389.99万元。但在售个案的价格仍在稳步上升。
   
    航头板块崭露头角
   
    因上周别墅整体成交量依然较小，成交量较大的项目所在地都成为热销板块。闵行的莘庄板块以1622平方米的成交量位居全市各板块成交量之首，板块均价为29415元/平方米。南汇航头板块的两河流域表现较好，使得板块共计售出了7栋别墅1552平方米，板块均价为12388元/平方米。青浦的新城以外区域成交了6栋别墅1343平方米，位居全市第三，均价为16926元/平方米。
   
    进入2008年，南汇别墅市场一改之前独立别墅占据市场主流的局面，联体别墅已成主流。佑威房地产研究中心的数据显示，年初至今南汇共成交联体别墅53栋1.18万平方米，占同期别墅总成交量的78.7%。成交个案上，两河流域就是年初至今南汇乃至全市成交最火热的别墅成交项目。两河流域于今年1月首次开盘，共推出130套联体别墅，报价13500元/平方米，面积区间为189-269平方米。推盘至今，该案共售出39栋别墅8745平方米，成交量居于全市之首。项目的成交均价为12574元/平方米，套均总价为281.94万元。

　　“航头别墅区整体建成后将形成的浓郁别墅居住氛围是该案热销的主要原因之一。”分析两河流域的热销原因，薛建雄表示：航头板块地处闵行、奉贤和南汇的交界处，素有“金三角”之称，交通便利。板块内在售的两河流域等五个别墅项目组成的别墅区总占地约4000亩，多为低密度生态大盘，未来建成后将营造出一个高档的别墅居住区，这也吸引了众多高收入者前来置业。

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